baubegleitende Qualitätskontolle

Sie lassen Ihr Haus oder Eigentumswohnung „schlüsselfertig“ durch einen Bauträger oder Generalunternehmer errichten.
Vielleicht hoffen Sie, es bleiben Zeit und Kosten damit unter Kontrolle. Die Praxis sieht oft leider anders aus.
Ungenaue Leistungsbeschreibungen, lückenhafte Angebote, aber auch unterschiedliche Erwartungshaltungen führen oft zu mühsamen Diskussionen.
Das große Abenteuer „Bauen“ ist komplex und hat viele Aspekte.

  • Bauphysik (Wärme/-brücken, Schallschutz)
  • Bauchemie (Materialien, Schadstoffe)
  • Tragwerk (Standsicherheit, Dauerhaftigkeit)
  • Energieeinsparung
  • Hygiene, Gesundheit, Umweltschutz
  • Barrierefreiheit
  • Brandschutz
  • Gestaltung
  • Kosten

Diese müssen nicht nur geplant und bedacht, sondern auch am Bau umgesetzt werden. Eine Baustelle ist keine warme Produktionshalle, hier arbeiten Menschen unter Zeitdruck bei (fast) jedem Wetter, diese machen Fehler. Ungeplante Details werden oft (aus Zeitdruck) durch praktische „Baustellenlösungen“ geklärt. Dauerhaftere Lösungen gehen deutlich über die Gewährleistungsfrist hinaus.

Jedes Bauprojekt bringt seine eigenen Herausforderungen, Probleme und Diskussionen mit sich.

Eine unabhängige und baubegleitende Überprüfung der zugesicherten und tatsächlich ausgeführten Qualität, hilft, Baufehler frühzeitig zu erkennen.

Baufehler sind im Bauprozess einfacher zu beseitigen.

Nicht jeder Baufehler führt zwangsläufig zu einem Bauschaden. Entsteht ein Bauschaden, sind die Sanierungskosten jedoch erheblich höher als die Kosten der rechtzeitigen Beseitigung. Sofern der Bauschaden noch in die Gewährleistungsfrist fällt, ist oft aufgrund der Kosten ein Rechtsstreit die Folge. Durch die Abnahme ist zudem die Beweislast umgekehrt. Ein Bauschaden liegt weder im Interesse des Bauherren noch des Auftragnehmers.

Eine objektive dritte Person kann oft vermittelnd wirken.

Zum Beispiel: Stellt ein Zustand (Putzqualität, Maßabweichung, usw.) die übliche Qualität dar oder ist dieser als mangelhaft zu bewerten? Objektiv meint in dem Zusammenhang nicht persönlich involviert. Diese eher technisch orientierte Sichtweise hilft oft auch in angespannten Situationen, eine einvernehmliche Lösung zu finden.

Rechtliche Auseinandersetzungen werden oft vermieden.

Beispielhaft mögliche Abschnitte, bezogen auf ein Einfamilienhaus mit Keller.
Sinnvolle Abschnitte ergeben sich im Einzelfall aus dem Bauablauf und der Konstruktion des Hauses.

Ca. 70-80 % aller Bauschäden sind im „unterirdischen“ Teil des Gebäudes zu finden.

Daher der Satz: Bauen ist ein ständiger Kampf gegen Wasser.

Egal ob  „WU-Wanne“, „schwarze Wanne“, „braune Wanne“ oder „orange Wanne“ die Abdichtung des Kellers ist ein kritischer Punkt jedes Bauvorhabens.

– Abdichtung des Kellers
– Kellerlichtschächte
– Fundamenterder

Bei zweischaliger Bauweise (Verblendmauerwerk)

– Sockelabdichtung
– Abdichtung der Sohlplatte
– Maueranker
– Mauerwerk
– Stürze
– evtl. Stahlbetondecke über Erdgeschoss

  • Dachstuhl – Übereinstimmung mit Standsicherheitsnachweis
  • Lattung / Konterlattung
  • Mauerwerk

  • Einbau der Fenster (mechanisch / Luftdichtheit)
  • Dachdeckung (Traufe, Anschluss an Gauben usw., Lattung)
  • Ausführung Dampfdiffusionsbremse
  • Elektroinstallation
  • Sanitärrohinstallation

  • Verlegung der Dämmung unter Estrich
  • Verlegung der Heizleitungen

  • Abdichtung der Bäder
  • Anschlüsse an Installationen
  • Übergänge Wand / Boden
  • bei Bedarf wird eine CM-Messung durchgeführt

Die Endabnahme ist einer der wesentlichen Abschnitte bei jedem Bauvorhaben.
Die Leistung wird als im wesentlichen mangelfrei abgenommen.
Dies hat mehrere Folgen, u.a.:

  • Übergang des Eigentums
  • Ende der Schutzpflicht
  • Umkehr der Beweislast (mit Ausnahmen)
  • Schlusszahlung wird fällig / Zahlungsfrist beginnt
  • Gewährleistungsfrist beginnt
  • evtl. Verlust von Nacherfüllungsrechten

Kontrolliert werden vor Ort: Maßtoleranzen, Oberflächenqualitäten, Funktion der Haustechnik, Dokumentation

  • Kratzer / Einschlüsse in Fenstern / Türen
  • Verlegung der Bodenbeläge
  • Oberflächen der Wände
  • Einbau der Innentüren
  • Überprüfung der Wasserinstallation (Trinkwasserverordnung)
  • Vorlage der technischen Dokumentation (u.a. Elektroinstallation, Wärmeerzeugung)
  • Maßtoleranzen der Gebäudetreppe

Wärmedämmverbundsystem (WDVS)

Diese nehmen eine Sonderstellung ein; hier ist es sinnvoll, einen Kurztermin während der Montage durchzuführen.

Ergänzend kann eine Überprüfung der Luftdichtheit erfolgen. Zum einen im Rahmen des öffentlichen Nachweises oder im Rahmen einer Kontrolle während der Bauzeit.

zum Luftdichtheitstest siehe auch: Luftdichtheit

Ablauf und Kosten

Wie sieht der formale Ablauf der baubegleitenden Qualitätskontrolle aus?

Bei jeder Kontrolle wird ein Protokoll verfasst. In diesem ist der Bautenstand dokumentiert und Anmerkungen / Baufehler aufgelistet. Ebenso Hinweise für die folgenden Arbeiten. Sofern gerügte Punkte abgestellt wurden, wird dies ebenfalls verzeichnet.

Welche Abschnitte sind sinnvoll / vereinbart?

In der Regel sind 4-6 Kontrollen empfehlenswert. Es ist jedoch allein Ihnen vorbehalten die Anzahl der Kontrollen festzulegen. Ein fester Leistungsumfang wird nicht vereinbart.

Daher ist es wichtig Ihre Prämissen in diesem Punkt zu kennen.

Wie erfahren wir den Bautenstand, wer verabredet die Kontrollen?

Der Bauzeitenplan wird sich vermutlich öfters ändern oder liegt bei Baubeginn noch nicht vor.
Vom Schreibtisch aus können wir unmöglich die Terminänderungen an allen Baustellen überblicken, es ist wichtig dass ein Termin vereinbart wird, wenn ein bestimmter Bautenstand erreicht ist.
Unter jeder Protokoll steht aus diesem Grund der Hinweis:
Nächste Kontrollen bei „Bautenstand“ (z.b: Dachstuhl gerichtet)
Ob der Ersteller der Bauwerks oder der Auftraggeber den Bautenstand anzeigt ist eine Frage der Absprache. Wünschenswert ist es, wenn auch der Bauleiter an den Termin teilnimmt.

Bei generellen Pauschalpreisen handelt es sich immer um eine „Mischkalkulation“, bei der immer eine Seite übervorteilt wird.
Die Abrechnung erfolgt daher immer nach dem tatsächlichen Aufwand.
Sie bestimmen den Leistungsumfang und die Anzahl der Ortstermine
Damit die Kosten für Sie kalkulierbar sind, habe ich die Fahrtkosten pauschalisiert.
Für ein Einfamilienhaus oder eine Doppelhaushälfte können Sie erfahrungsgemäß von folgenden Kosten für einen Ortstermin ausgehen:

An- und Abfahrt Beispiel Region A – 47,60 € 47,60 €
Ortstermin 1h a 119,00 € 119,00 €
Bericht 1h a 119,00 € 119,00 €
Sekretariat 0,25 h a 59,90 € 16,36 €
Nebenkosten pauschal 5% 12,89 €
Summe 314,85 €

Angaben inkl. 19% MwSt.

Die Erfahrung zeigt, dass eine Stunde pro Termin ausreichend ist. Lediglich die Endabnahme ist in der Regel zeitaufwändiger.

Sachverständiger /h 119,00 €
Sekretariat 59,90 €
Nebenkosten pauschal 5% von netto
+ Luftdichtheitstest „Blower-Door“
(<= 600 m³; inkl. Messung und Leckageortung; Vorbereitung ca. 0,5h)
+196,35 €
+ CM-Messung +17,85

Angaben inkl. 19% MwSt

Die Fahrtkostenpauschale können Sie folgender Karte entnehmen:

Fahrtkosten